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1가구 2주택 비과세 요건
🟥 1가구 2주택 비과세 요건
주택시장의 많은 정책으로 실수요자들은 정말 어려운 시절입니다. 거기다가 많은 정책변화는 국민들을 혼란에 빠지게 하였는데요. 이런 시대일수록 우리가 법을 정확히 알고 현명하게 대처해야합니다. 그래서 오늘은 1가구 2주택 비과세 요건에 대해서 아래와 같이 자세히 알아보려고 합니다.
아파트의 경우 요즘 세금에 대한 규정이 굉장히 많이 강화가 되었습니다. 부동산에 대한 세금을 여러가지로 나눌수가 있는데 부동산을 처음 매수시에 취득세를 내야하고 보유하는중에는 종부세, 재산세, 종합소득세 등을 내게 됩니다. 그리고 매도시에 내는 세금을 양도소득세라고 합니다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 기준액
1주택만을 보유하는 1세대가 그 주택을 팔면 일정금액까지는 세금이 부과되지 않는 비과세 혜택이 주어집니다. 그 일정금액인 9억원이 넘는 부분에 대해서는 최대 80%까지 시세차익을 줄여주는 공제도 적용 받을 수 있어 세금에 대한 부담을 거의 느끼지 않아도 된다. 이를 1세대 1주택자 비과세 혜택이라고 한다. 거주 이전의 자유를 보장해주기 위해서일까, 새로운 거주공간을 마련하는 사람에게 세금으로 인한 주택 취득의 제약만큼은 예방하고자 주는 혜택이라 할 수 있다.
물론 1주택자라고해서 무조건 받을 수 있는 것은 아니다. 1주택자 양도세 비과세를 받기위해서는 기본적인 조건이 필요하다. 일단 주택 취득 후, 보유기간이 2년 이상이어야 한다. 여기에 만약 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한다면 2년 이상의 보유기간뿐만 아니라 2년 이상의 거주기간도 필수다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 절세방법의 제약
하지만 올해부터 이런 절세방법에도 제약이 발생했다. 세법개정을 통해 1주택자 양도세 비과세 혜택을 위한 보유 및 거주기간 조건이 더욱 강화되면서 다주택자들은 의사결정에 어려움이 생겼다. 개정되기 전 1주택자의 보유기간 계산 시점은 취득한 날부터다.
다주택자라 하더라도 다른 주택을 전부 매도한 뒤 1주택만 남은 상황에서는 해당 주택을 취득한 날부터 2년이 지났으면 언제 매도하든 상관없이 비과세 조건을 충족한 것으로 볼 수 있었다. 즉, 최종적으로 1주택이 되고 난 후라면 다음날 매도하는게 가능했다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 2년 추가 보유
그러나 이제는 다시 2년을 추가로 보유해야만 한다. 개정된 세법은 2년 보유기간 충족을 다시 요구한다. 최종 1주택이되더라도 다시 비과세 조건인 2년을 추가 보유한 후 매도해야 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 다시 2년이란 보유기간을 충족하는 동안 보유세도 부담해야 할 뿐만 아니라, 새로운 주택을 취득하는 것 역시 제약을 받는다. 별도로 정해진 특례를 제외한다면 다시 최종 1주택이 된 후 2년의 보유기간을 또 충족시켜야 하기 때문이다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 거주기간 충족
여기에 추가해서 거주기간 역시 재충족이 필요해졌다. 개정된 세법에 대한 명확하지 않았던 해석이 최근 관련 예규의 발표를 통해 명확해진 것이다. 앞서 언급한 거주기간 조건을 구체적으로 살펴본다면, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에 소재하고 있는 주택을 취득했을 때 2년 이상의 거주가 필요하다. 즉, 많은 지역이 조정대상지역으로 지정된 지금, 1주택 양도세 비과세 혜택을 위해서는 2년 이상의 보유기간뿐만 아니라 2년 이상의 거주기간 역시 만족해야한다.
예를 들어 다주택자가 다른 주택을 전부 매도한 후 보유 및 거주를 15년씩 한 최종 1주택을 보유하고 있다고 가정하자. 매도가액은 15억원, 취득가액은 5억원일 때 개정 전에는 추가 보유 및 거주와 관계없이 양도세는 약 1500만원이 나온다. 하지만 올해 현재 법을 적용하면 추가 보유 및 거주기간을 충족하지 않았을 때 납부해야하는 양도세는 약 2억8000만원으로 그 차이가 감당하기 어려운 수준이다. 기준금액인 9억원까지의 비과세 미적용 뿐만 아니라 1주택자의 최대 80% 장기보유특별공제도 받을 수 없기 때문이다.
다시 2년의 추가 보유기간은 시간이 해결해 줄 수 있다. 그러나 거주기간 충족은 시간으로만 해결할 수 없는 부분이다. 주택의 상태, 입지요건, 출퇴근 거리 등 고려할 사항들이 많기 때문에 무조건 거주하기란 쉽지 않을 수 있다. 다주택자라면 보유 부동산의 매도 순서를 고려할 때 해당 내용을 충분히 고려해 결정해야 한다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 핵심 법률
주택의 1세대 2주택 양도세 비과세 요건의 핵심은 소득세법 제89조(비과세 양도소득)에 의합니다. 1항 3조에서 의하면
다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지(이하 이 조에서 "주택수부토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 일시적 2주택
[소령 155 참고] 일시적 2주택의 경우에 비과세 혜택이 있는데요. 국내 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 양도하기전 다른 주택을 취득함으로써 2주택인 된 경우를 말합니다. 이때 아래 요건을 모두 충족하게 되면 일시적 2주택으로 간주하고 종전주택 양도시 양도세를 비과세를 받을수 있습니다.
※ 일시적 2주택 충족요건
1) 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택 취득
2) 종전주택 2년 이상 보유
3) 신규 주택 취득한 날로부터 3년이내 종전의 주택을 양도
단, 종전의 주택이 조정대상 지역에 있고, 신규 주택도 조정대상지역에 있는 경우는 아래 2가지를 만족해야함.
① 신규 주택 취득일로부터 1년이내 세대전원이사 및 전입신고
② 신규 주택 취득일부터 1년 이내 종전 주택 양도
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 상속으로 인한 2주택
[소령 155조] 상속받은 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세를 받을수 있습니다. 이때 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택에 한해서 받을수 있습니다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 부모 동거봉양
[소령 155조] 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합치는경우 1세대가 2주택을 보유하게 됩니다. 이때 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세를 받을수 있습니다.
※ 60세 이상의 직계존속. 아래 각 호의 사람 포함.
1) 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람
2) 직계존속(배우자 직계존속 포함)중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우
3) 국민건강보험법 시행령에 따라 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 혼인 및 동거봉양 합가 2주택
[소령 155조] 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인하는경우 1세대가 되지만 2주택을 보유하게 됩니다. 이때 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을수 있습니다.
이는 또한 만약 신랑이나 신부가 무주택자인데 1주택을 보유하고 계신 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 경우에 1주택을 보유하는 자와 혼인하는 경우도 혼인한날부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을수 있습니다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 문화재 주택
[소령 155조] 문화재 보호법에 따른 지정문화재 및 국가등록문화재에 해당하는 주택과 일반주택을 보유하고 있는 경우 일반주택을 양도하는경우에는 비과세를 받을수 있습니다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 상속받은 농어촌 주택, 이농주택, 귀농주택
[소령 155조1,2,3] 상속받은 농어촌 주택, 이농주택, 귀농주택의 경우에도 비과세를 받을수 있습니다. 상속받은 주택의 경우 피상속인이 취득후 5년이상 거주 사실이 있어야 하며, 이농주택의 경우도 취득일후 5년이상 거주 사실이 있어야 합니다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 수도권 밖 실수요 목적 취득 주택
[소령 155조] 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상 형편, 질병 요양, 그밖에 "부득이한 사유"로 취득한 수도권 밖 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 "부득이한 사유"가 해소된날부터 3년이내 일반주택을 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을수 있습니다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 장기임대주택, 가정어린이집(거주주택 특례)
[소령 155조 20] 장기임대주택 또는 장기 가정어린이집과 일반주택을 국내에 소유하고 있는 경우 1주택을 양도하는 경우 비과세를 받을수 있습니다. 이때 장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한해서만 비과세를 받을수 있습니다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 오피스텔
오피스텔은 공부상 근린생활시설이지만 업무용이 아니라 주거용으로도 사용할 수 있다. 그렇다면 세법에서는 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 어떻게 구분할까. 세법은 실질 과세가 원칙이므로 실제 사용 용도에 따라 과세한다. 하지만 실제 사용 용도를 매번 확인하는 것은 현실적으로 불가능하다.
이 때문에 취득세, 재산세, 종합부동산세는 재산세 과세 대장상의 용도 구분에 따라 일괄 구분한다. 즉 주택분 재산세가 과세되면 주택으로 보고, 상가분 재산세가 과세되면 상가로 본다. 반면 양도소득세와 종합소득세는 재산세 과세 대장상 구분과 무관하게 실제 사용 용도에 따라 과세한다.
지난해 8월 12일 이후 주택 취득세 중과세 규정이 도입돼 다주택자는 집을 살 때 8% 또는 12%로 중과세된다. 하지만 오피스텔은 다주택자가 취득하더라도 주택 수에 관계없이 취득세 4%만 내면 된다.
다주택자가 취득하기에는 주택보다 오피스텔이 더 유리한 셈이다. 다만 지난해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때 취득세법상 주택 수에 포함되므로 주의해야 한다.
여기서 주거용 오피스텔이란 주택분 재산세를 납부하는 오피스텔을 말한다. 따라서 주거용으로 사용하는 오피스텔이라도 상가분 재산세를 납부하는 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다.
🟥 1가구 1주택 비과세 요건 - 오피스텔 공부상 용도
오피스텔은 공부상 용도는 근린생활시설이므로 상가분 재산세가 부과된다. 다만 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우에는 주택분 재산세를 납부하게 된다.
일반적으로 주택분 재산세가 상가분 재산세보다 저렴하다. 따라서 재산세를 아끼기 위해 주거용으로 변동신고하는 경우도 있다. 하지만 재산세는 종합부동산세와 연동되므로 주의해야 한다. 즉 주택분 재산세를 내면 종합부동산세도 주택에 포함해 과세한다.
가령 고가의 1주택을 보유한 사람이 오피스텔을 취득해 주택분 재산세로 변경하면 종합부동산세에서는 2주택자로 본다. 따라서 종부세 공제액도 9억원이 아니라 6억원만 받을 수 있고, 조정지역 2주택인 경우 세율이 2배 이상 증가한다. 1주택자가 받을 수 있는 고령 및 장기보유 세액공제도 받을 수 없다. 재산세를 조금 아끼려다 종합부동산세 폭탄을 맞게 되는 것이다. 이때는 공실 상태에서 다시 업무용으로 과세 대상 변동신고를 하는 게 유리하다.
양도소득세는 재산세 과세 구분과 관계없이 실제 사용 용도에 따라 주택 여부를 판단한다. 따라서 비과세 및 중과세를 판단할 때 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함한다. 가령 1주택과 1주거용 오피스텔을 갖고 있다면 2주택자로 봐 비과세받을 수 없고, 조정대상지역 주택은 중과세가 적용된다. 반면 오피스텔을 실제로 업무용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보지 않는다.
한편 실제로는 주택으로 임대하면서 전입을 금지하는 등 외형만 업무용으로 갖춰 놓은 경우에는 현황 조사를 통해 세금을 추징당할 수 있어 주의해야 한다.
만약 거주 주택과 주거용 오피스텔을 갖고 있다면 오피스텔을 임대주택으로 등록한 뒤 거주 주택에 대해 비과세를 받을 수 있다. 비과세를 받기 위해서는 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하인 주거용 오피스텔을 지자체와 세무서 2군데에 임대등록해야 하고, 양도하는 주택은 전세대원이 2년 이상 거주한 주택이어야 한다.
오피스텔을 임대해 소득이 발생한 경우에는 다음해 5월 말까지 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 소득세를 신고 납부해야 한다. 이때 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우에는 연간 2000만원 이하의 임대소득은 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택해 신고할 수 있고 부가가치세도 면세된다. 반면 오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우에는 무조건 종합과세로 신고해야 하고, 부가가치세도 신고 납부해야 한다.