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일시적 1가구 2주택 비과세 요건

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 깔끔정리

 

안녕하세요. 최근 부동산 규제가 심해지고 있습니다. 부동산 관련 3법이 국회 통과를 하다보니 다주택장에게는 부동산 세금의 부담이 커지게 되었습니다. 그래서 오늘은 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 대해서 포스팅 해보도록 하겠습니다. 

 

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 - 요건 1번

- 첫 번째 주택을 사고 1년이 지난 이후에 두 번째 주택을 취득할 것. 이는 본인이 주택을 매수하고 나서 바로 주택을 취득하면 이를 투기로 본다는 것입니다. 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 - 요건 2번

- 양도시점에 첫번째 주택을 2년이상 보유할 것. 내가 아파트를 보유하고 있을때 이 보유기간이 2년이상이 되어야 한다는건데요. 이전에는 보유기간이 없었기 때문에 갭투자자들이 대출을 받아서나 아니면 전세를 끌어서 2주택을 만들고 1주택을 매도한다음에 마지막 남은 주택을 비과세 요건으로 만들었는데요. 이에 대한 규제가 된겁니다.

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 - 요건 3번

- 두번째 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 첫번째 주택을 매도하는것입니다. 즉, 정부에서 일시적이라고 보는 기간을 3년인 것이며, 이 3년 정도는 투기가 아닌 지역을 옮기거나 아니면 대출이나 이직 등 어떤사정에 의해서 이사를 가야하는 사정에 있다고 보기 때문에 투기가 아닌 비과세 요건에 해당할수 있었습니다.

 

 

 

하지만, 새로운 대책들로 인해서 주택의 조정지역 여부에 따라서 많은 변화가 생겼느데요. 조정지역 내의 일시적 2주택자는 기존주택 처분 기간을 단축하고 전입 요건도 추가됐습니다. 즉, 이제는 보유가 아닌 거주의 조건이 있어야 합니다.

 

 

2019년 9월 14일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 구입시, 

→ 기존 주택 처분 기간이 기존 3년에서 2년으로 단축되었으며,

 

2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 매입시,

→  기존 주택 처분을 1년 이내에 해야한다. 아울러 반드시 해당 주택에 전입신고를 해야 비과세 혜택을 받을 수  있습니다. 

단, 기존 임차인이 있어 1년내 전입이 불가하다면 계약 만기일까지 연장 가능하니 이 부분도 참고해야 한다.

 

 

 

아래는 국세청에서 일시적 1가구2주택관련 다양한 세법상담 내용입니다. 부동산이 각자마다 다 다른 사정이 있기에 일반적인 위의 내용으로 본인의 비과세를 판단하시기는 어려울겁니다. 아래 세법상담 내용을 보시고 최대한 비슷한 부분을 찾으시면 될듯합니다.

 

2021/02/27 - [분류 전체보기] - 1가구 2주택 비과세 요건

 

1가구 2주택 비과세 요건

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<질문>

안녕하세요. 일시적 1가구 2주택 인정요건 관련 아래와 같이 질의드립니다.

(1) A는 2015년 06월에 최초 주택(아파트)을 취득하였음(경기도 고양시 일산서구)

(2) A는 2019년 11월에 주택 1채를 부모(시댁)로부터 증여받음(인천시 미추홀구 주안동)

위와 같은 상황에서 A는 일시적 1가구 2주택으로 인정받기 위하여(양도세 중과를 피하기 위하여)

정확히 언제까지 기존 주택(경기도 고양시 일산서구)을 매도해야 되나요?

 

[답변]

귀 상담의 경우, 고양시 일산서구는 2017.8.3.부터, 인천 미추홀구는 2020.6.19.부터 조정대상지역으로 지정된 것으로 파악됩니다.(정확한 내용은 국토교통부에 문의해주시기 바랍니다.)

귀 사례와 같이 새로 취득한 인천주택이 조정대상지역으로 지정 이전에 취득한 경우에는 종전 규정인, 2년이상 보유한 기존 주택(고양 주택)을 신규주택(일산 주택) 취득일부터 “3년 이내에 양도하셔도 소득세법시행령 제155조 제1항 일시적인 1세대 2주택 비과세가 9억원까지 적용될 것으로 판단됩니다.(중과배제)

 

 

 

 

<질문>

주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 ’21.1.1.이후 양도(과세)하고 남은 “최종 1주택을 양도하는 경우 “최종 1주택의 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하는지?

 

[답변]

비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일) 부터 계산함

(사례) B주택 양도일부터 A주택의 비과세 보유기간 계산

 

 

 

<질문>

3주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택을 ’21.1.1. 이후 양도하는 경우 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하는지?

 

[답변]

남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 취득일부터 계산함

(사례) 남은 A, B주택이 일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우 A주택의 비과세 보유기간 계산은 취득일부터 계산

 

 

 

<질문>

일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도하여 비과세 적용 후 신규주택을 취득하여 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 “최종 1주택 을 ’21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

 

[답변]

처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산함

 

(사례) A, B, C주택의 취득일부터 보유기간을 계산

 

 

 

<질문>

2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)하여 1주택이 된 후 다시 “신규주택을 취득하여 일시적 2주택 상태에서 1주택을 ’21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

 

 

[답변]

새로운 주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산함

(사례) B주택 양도하고 2년 경과 후 A주택 양도시 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 가능

 

 

 

 

<질문>

’20.2.11. 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고, 1년 이내 종전주택을 양도하는 강화된 비과세 요건의 적용 대상은?

 

 

[답변]

’19.12.17.부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 적용함. 다만, 

1’19.12.16. 이전에 신규 주택을 취득 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우

2’19.12.16. 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 1년 내 전입 요건이 적용되지 않고, 주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용됨

 

 

 

<질문>

’20.2.11. 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 적용할 때 “신규 주택 취득 후 1년 내 전입 요건은 예외 없이 적용 되는지?

 

[답변]

신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료시까지 전입기간을 연장함. 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정되지 않음

 

 

 

<질문>

조정대상지역 내 1세대 1주택자가 소유한 1주택을 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록을 하고 임대의무기간과 임대료 상한(5%) 요건을 충족 후 양도하는 경우 거주요건을 적용하는지?

 

[답변]

’19.12.17. 이후 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 하는 분부터는 거주요건을 적용함

다만, ’19.12.16. 이전에 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 신청한 경우에는 거주요건을 적용하지 않음